Imagine uma mancha de humidade no teto da sala que apareceu em outubro. O vizinho do último andar garante que "isso sempre aconteceu", e o administrador do condomínio pede, sem grande explicação, uma quantia extra para o próximo mês. Em situações como esta, a diferença entre uma reparação feita a tempo e um problema que se arrasta até ao inverno pode estar, justamente, no fundo de reserva do condomínio.
O que a lei obriga a guardar
A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, determina que é obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva. O fundo serve para custear as despesas de conservação do edifício ou do conjunto de edifícios. Não é uma poupança pessoal de cada condómino: é uma reserva coletiva, guardada em nome do prédio, e é isso que a torna diferente de uma conta-poupança.
A regra que mais pesa no bolso está no n.º 2 do artigo 4.º: cada condómino contribui com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. O percentual não incide sobre o valor do apartamento nem sobre o total do prédio. Incide sobre a parte que lhe cabe nas despesas correntes, como o elevador, a limpeza das zonas comuns ou a eletricidade das escadas.
O dinheiro tem de estar depositado numa instituição bancária, e cabe à assembleia de condóminos decidir como é administrado. Se, por deliberação, o fundo for usado para outra finalidade que não a conservação do edifício, os condóminos ficam obrigados a repor o montante no prazo máximo de 12 meses, através de uma quotização extraordinária. Esta é a regra que mais facilmente passa despercebida. Uma decisão tomada numa assembleia de verão pode transformar-se numa cobrança extra em pleno inverno.
Quanto é que lhe cabe pagar
Para calcular a sua parte, comece pelo valor anual que lhe cabe nas despesas do condomínio, sem contar o próprio fundo. Imagine, a título de exemplo, que a sua quota-parte nessas despesas é de 960 euros por ano. O mínimo para o fundo seria de 96 euros, o que dá cerca de 8 euros por mês. Use os números da sua própria prestação de contas, porque o exemplo serve apenas para perceber a conta.
Vale a pena pedir ao administrador o extrato da conta onde o fundo está depositado. Pergunte qual é o saldo, qual foi a última movimentação e se houve alguma utilização nos últimos doze meses. Sem essa informação, não consegue saber se o dinheiro existe nem se a reposição, quando for devida, já está a ser cumprida. Uma pergunta simples evita muitas discussões mais tarde.
Porque o outono é altura de olhar para o telhado
As chuvas de outono e de inverno são o teste real a telhados, caleiras, juntas de fachadas e coberturas de terraços. Uma infiltração que aparece em outubro tem muitas vezes origem numa falha que já existia no verão, mas que só se revela quando a água encontra o caminho. É por isso que esta altura do ano é a mais indicada para pedir uma vistoria, antes de a chuva forte começar.
Não se trata apenas de uma questão técnica. Uma reparação de cobertura feita antes do inverno pode ficar mais barata do que a mesma reparação depois de a humidade ter estragado tetos, paredes e pavimentos interiores. Quando o problema chega ao interior dos apartamentos, a conta deixa de ser só do telhado e passa a envolver vários condóminos ao mesmo tempo.
Antes da vistoria, procure alguns sinais que costumam ser ignorados:
- manchas escuras ou bolhas na pintura das escadas e dos corredores comuns;
- caleiras com folhas ou musgo acumulado, que transbordam nas chuvas mais fortes;
- fissuras finas nas juntas das fachadas, sobretudo perto de varandas;
- cheiro a mofo nas caixas de escada, mesmo sem nenhuma mancha visível.
Se algum destes sinais já estiver a acontecer, não espere pela assembleia seguinte para falar com o administrador. Um pedido por escrito, com a data e a descrição do que viu, fica registado e serve de ponto de partida se o assunto voltar a ser discutido mais tarde. Uma mensagem de correio eletrónico basta para isso.
Conservação ou inovação: quem decide o quê
Nem todas as obras seguem o mesmo caminho na assembleia, e confundir as duas categorias pode levar a decisões mal tomadas. A lei distingue as obras de conservação das obras que constituam inovações, e as regras de votação não são as mesmas.
As inovações estão previstas no artigo 1425.º do Código Civil. Dependem da aprovação da maioria dos condóminos, e essa maioria tem de representar dois terços do valor total do prédio. O mesmo artigo proíbe, nas partes comuns, inovações capazes de prejudicar a utilização, por algum dos condóminos, das coisas próprias ou das comuns. Uma obra que transforme a fachada ou que retire uma zona comum do uso de alguns vizinhos entra nesta categoria, e não pode ser aprovada apenas porque a maioria das pessoas presentes concorda.
Para as restantes deliberações, o artigo 1432.º, n.º 5, do Código Civil estabelece que, salvo disposição especial, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido. Na prática, o peso de cada voto segue o valor da fração, e não o número de pessoas que aparecem na sala. Um condómino com uma fração grande pode ter mais peso do que dois vizinhos com frações pequenas juntos, e isso surpreende quem vai à assembleia pela primeira vez.
Três perguntas antes de votar
Antes de dar o seu voto a uma proposta de obras, faça estas três perguntas, da mais importante para a mais prática.
- A obra mantém o edifício como está ou acrescenta algo novo? Se acrescenta, a regra dos dois terços do valor do prédio aplica-se e a proposta pode não passar.
- De onde sai o dinheiro? Confirme se a despesa vai ser paga pelo fundo de reserva ou por uma quotização extraordinária, e quanto cabe a cada fração.
- Há mais do que um orçamento escrito, com o mesmo âmbito de trabalhos e os mesmos materiais?
Esta última pergunta parece burocrática, mas é a que impede que uma obra mude de preço e de âmbito sem que ninguém tenha votado essa alteração. Peça sempre a descrição dos trabalhos por escrito, e compare-a linha a linha com a proposta que vai ser votada.
O erro de usar o fundo sem contas
Há uma tentação natural. Se o dinheiro já está na conta, porque não usá-lo na obra que se faz agora e repor depois? Há casos em que a urgência justifica avançar mais depressa, e nesses a decisão pode estar certa. Mesmo assim, a conta tem de ser feita antes da votação, e não depois.
A lei é clara quanto ao prazo: se o fundo for utilizado para fim diverso da conservação, a reposição tem de ficar garantida no máximo 12 meses após a deliberação. Quem aprova essa utilização sem prever de onde virá o dinheiro está, na prática, a marcar uma cobrança extra para mais tarde, quando já ninguém a espera. O mais provável é que a fatura chegue na altura em que as contas da casa já estão apertadas.
Um fundo bem guardado não resolve todos os problemas do prédio. Mas evita que a primeira reação a uma mancha no teto seja uma discussão sobre quem paga, e isso, em muitos condomínios, já é meio caminho andado.