Passou os últimos cinco anos a pagar renda em Lisboa ou no Porto e, mesmo assim, nunca conseguiu guardar os 20 ou 30 mil euros que o banco lhe pede à entrada quando finalmente decide comprar casa. Não está sozinho: é exatamente este obstáculo — a entrada, não a prestação mensal — que trava a maior parte dos compradores com menos de 35 anos em Portugal. Desde 2024 existe uma resposta concreta do Estado a este problema, e em 2026 continua ativa: a garantia pública no crédito habitação, que se pode combinar com a isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens compradores. Junte as duas medidas e o cenário muda por completo — mas, como em quase tudo relacionado com bancos e Finanças, há letra miúda que vale a pena conhecer antes de assinar seja o que for.
O que é, exatamente, a garantia pública
Em condições normais, um banco português financia entre 80% e 90% do valor de um imóvel destinado a habitação própria e permanente. O resto — os tais 10% a 20% — tem de sair do bolso do comprador, mais os custos de escritura, registo e comissões. A garantia pública muda essa conta: o Estado, através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), passa a cobrir a fatia que o banco normalmente exigiria como entrada, permitindo financiamentos até 100% do valor de compra ou de avaliação, consoante o que for mais baixo. Imagine um apartamento de 220 mil euros em Vila Nova de Gaia. Sem garantia, o banco financia no máximo 90%, ou seja, 198 mil euros — os restantes 22 mil euros têm de vir das suas poupanças. Com a garantia pública, esses 22 mil euros passam a estar cobertos pelo Estado, e o banco pode financiar a totalidade do preço, desde que a sua situação financeira resista à avaliação de risco do próprio banco.
Quem pode candidatar-se
- Idade até aos 35 anos (inclusive) na data da candidatura ao crédito
- Compra da primeira habitação própria e permanente — não serve para uma segunda casa, para investimento ou para arrendar a terceiros
- Não ser proprietário de outro imóvel de habitação própria e permanente, salvo situações específicas avaliadas caso a caso pelo banco
- Rendimento e situação profissional que o banco considere sustentáveis para pagar a prestação sem ultrapassar a taxa de esforço recomendada pelo Banco de Portugal, entre outros critérios que cada instituição pode aplicar — e este último ponto, sozinho, chumba mais candidaturas do que todos os outros juntos
Há uma exceção que trava muita gente e que raramente aparece nos folhetos do banco: se comprar casa com alguém que já passou dos 35 anos, o benefício da garantia aplica-se apenas à quota-parte de quem ainda está dentro do limite de idade. Na prática, um casal em que um dos elementos tem 37 anos vê a cobertura pública reduzida a metade do valor em falta, e tem de financiar o resto pelas regras normais — o que, para muitos casais, anula parte do interesse da medida logo à partida.
Isenção de IMT e Imposto do Selo até aos 35 anos
A isenção não perdoa atrasos.
Separado da garantia de crédito, existe outro benefício para compradores até aos 35 anos: a isenção de Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente. Em 2024, quando a medida entrou em vigor, o limite de isenção total acompanhava o primeiro escalão do IMT — na prática, imóveis até cerca de 316 mil euros ficavam totalmente isentos, e entre esse valor e cerca de 633 mil euros aplicava-se um alívio parcial sobre a parte excedente. Esses limiares são atualizados todos os anos por portaria, por isso vale sempre a pena confirmar o valor exato junto do notário, do solicitador ou da Autoridade Tributária antes de fechar negócio. Uma casa de 300 mil euros pagaria, em condições normais, qualquer coisa como 12 a 14 mil euros só de IMT, mais cerca de 2.400 euros de Imposto do Selo. Com a isenção, esse valor cai a zero — dinheiro que fica disponível para mobília, obras ou, mais sensatamente, para reforçar o fundo de emergência antes da mudança de casa.
O pedido não é automático. Tem de ser formalizado junto do notário, do solicitador ou do balcão da Autoridade Tributária antes da escritura, com prova de idade e uma declaração de que se trata da primeira habitação própria e permanente do comprador. Quem só se lembra de pedir depois de assinar a escritura já não consegue reaver o imposto pago — não há reembolso a posteriori para quem esquece o formulário certo no dia certo.
Como as duas medidas se combinam na prática
Pegue outra vez no exemplo do apartamento de 220 mil euros. Sem qualquer apoio, um casal de 28 e 30 anos precisaria de reunir cerca de 22 mil euros de entrada, mais 12 a 14 mil euros de IMT e Imposto do Selo, mais despesas de escritura, registo e comissão imobiliária — um total que facilmente ultrapassa os 40 mil euros antes de sequer receber as chaves. Com a garantia pública a cobrir a entrada e a isenção fiscal a zerar o IMT e o Selo, esse valor cai para pouco mais do que os custos de escritura e registo, tipicamente entre 1.500 e 2.500 euros. É a diferença entre comprar casa agora ou continuar a poupar durante mais três ou quatro anos enquanto os preços dos imóveis em Lisboa, Porto ou Braga continuam a subir mais depressa do que a maioria dos ordenados. Compare pelo menos três simulações de crédito habitação antes de escolher banco — a garantia pública resolve o problema da entrada, mas o spread continua a ser negociável, e uma diferença de 0,3 pontos percentuais ao longo de 35 anos facilmente ultrapassa os 10 mil euros em juros pagos ao longo do contrato. Bancos como a Caixa Geral de Depósitos, o Millennium bcp, o Novo Banco, o Santander Totta e o BPI aderiram ao regime, mas cada um avalia o risco à sua maneira, e as condições de spread variam de balcão para balcão consoante a sua situação profissional e o histórico bancário.
Cuidados antes de avançar
Financiar 100% do valor de um imóvel resolve o problema da entrada, mas cria outro que poucos compradores param para pensar: deixa de existir qualquer almofada se o valor do imóvel descer ou se precisar de vender antes de tempo. Quem financia a totalidade do preço e depois precisa de vender ao fim de dois anos, num mercado que tenha arrefecido entretanto, pode ficar a dever ao banco mais do que aquilo que a venda da casa lhe traz. Não vale a pena recorrer à garantia pública sem simular o que acontece à prestação se a Euribor subir dois pontos percentuais acima do valor atual — o Banco de Portugal já exige esse teste de esforço ao banco antes de aprovar o crédito, mas o exercício mental de perceber se aguentaria essa subida deve ser seu, e não apenas do gestor de conta que quer fechar o negócio.
Vale ainda referir um pormenor que a Autoridade Tributária costuma verificar mais tarde: a habitação tem de continuar a ser própria e permanente durante um período mínimo depois da compra. Vender ou arrendar o imóvel demasiado cedo pode implicar a reposição do IMT e do Imposto do Selo que tinham sido dispensados, com juros incluídos. Guarde sempre os comprovativos da mudança de morada, das faturas de eletricidade e água em seu nome e do registo da casa como domicílio fiscal — são esses documentos que a Autoridade Tributária pede quando decide confirmar, anos mais tarde, que o benefício foi bem aplicado.
Passo a passo para pedir a garantia
- Simule o crédito em pelo menos três bancos, pedindo explicitamente a inclusão da garantia pública na proposta de financiamento.
- Reúna os documentos de identificação, os comprovativos de rendimento dos últimos três meses e uma declaração de que não possui outro imóvel próprio.
- Peça ao banco para confirmar por escrito o valor total financiado e a percentagem exata coberta pela garantia do Estado.
- Antes da escritura, solicite ao notário ou solicitador a aplicação da isenção de IMT e Imposto do Selo — não basta mencionar que tem menos de 35 anos, é preciso formalizar o pedido com os documentos certos.
- Guarde todos os comprovativos durante pelo menos quatro anos, caso a Autoridade Tributária peça confirmação de que a casa continua a ser a sua habitação própria e permanente.
No fim, o que separa quem consegue comprar casa aos 28 anos de quem continua a pagar renda aos 38 não costuma ser o salário — é saber que estas duas medidas existem, e usá-las antes que o preço do imóvel escolhido suba mais depressa do que a poupança consegue acompanhar.