Em junho de 2026, quem tem crédito habitação indexado à Euribor a 6 meses está a olhar para um número que já não assusta como há três anos: a taxa anda à volta dos 2,1%, depois de ter chegado a tocar os 4% no final de 2023. A prestação de uma casa típica em Lisboa ou no Porto desceu várias dezenas de euros por mês desde então. Parece boa notícia — e em parte é. Mas o alívio na prestação não significa que toda a gente deva ficar sentada à espera que a Euribor continue a cair, porque ninguém garante que continue.
Este texto é para quem tem o crédito da casa em taxa variável ou mista e anda a fazer a conta de cabeça todos os meses quando vê o débito direto sair da conta. Vamos ver o que muda concretamente na prestação, quando vale a pena pensar em renegociar o spread, e em que situações a tentação de fixar a taxa pode sair cara.
O que é a Euribor e porque é que ela manda na sua prestação
A Euribor é a taxa a que os bancos europeus emprestam dinheiro uns aos outros. Em Portugal, a esmagadora maioria dos créditos habitação contratados até 2022 está indexada a esta taxa — normalmente à Euribor a 6 meses ou a 12 meses. A sua prestação é, na prática, a soma de duas parcelas: a Euribor do indexante mais o spread (a margem fixa que o banco lhe cobrou quando assinou o contrato).
O spread não muda ao longo do contrato, a menos que renegoceie. A Euribor, essa, muda. E aqui está o detalhe que muita gente esquece: se o seu crédito está indexado à Euribor a 6 meses, a prestação só é revista de seis em seis meses, no aniversário do contrato. Quem reviu o crédito em maio com a Euribor nos 2,1% mantém essa taxa até novembro, mesmo que a Euribor desça para 1,8% pelo meio. Por isso é que dois vizinhos com créditos quase iguais podem estar a pagar prestações diferentes no mesmo mês — depende de quando calhou a revisão de cada um.
Uma conta concreta para perceber a diferença
Imagine um empréstimo de 200 000 € a 35 anos, com um spread de 1%. Com a Euribor nos 4%, a prestação rondava os 1 010 € por mês. Com a Euribor nos 2,1%, a mesma prestação cai para cerca de 805 €. São mais de 200 € por mês que ficam na conta — perto de 2 500 € por ano. Para uma família com filhos, isto é a diferença entre apertar o cinto e ganhar fôlego no orçamento.
Mas atenção ao outro lado da conta. Esses 200 € não desapareceram do total do empréstimo: continua a dever ao banco o mesmo capital. O que mudou foi quanto está a pagar de juros. E é exatamente por isso que, quando a prestação desce, há uma decisão inteligente a tomar que quase ninguém toma.
Quando a prestação desce, não gaste a diferença toda
Esta é a recomendação mais importante deste texto: se a sua prestação desceu 200 € por mês, considere fazer uma amortização parcial do capital com pelo menos uma parte desse dinheiro. Em 2026, a amortização antecipada de crédito habitação em taxa variável continua sem qualquer comissão — a lei portuguesa proíbe o banco de a cobrar em contratos a taxa variável. Em taxa fixa, a comissão máxima é de 2% sobre o valor amortizado.
Porquê amortizar quando a Euribor está baixa? Porque cada euro de capital que abate hoje é um euro sobre o qual nunca mais vai pagar juros, independentemente do que a Euribor fizer no futuro. Se daqui a dois anos a Euribor voltar a subir — e a história mostra que sobe e desce em ciclos —, ter abatido capital agora protege-o. É o oposto da estratégia de quem comemora a prestação mais baixa indo jantar fora com a diferença.
Há uma forma simples de o fazer sem dor: peça ao banco para manter a prestação no valor antigo, mesmo com a Euribor mais baixa, e canalize a diferença para amortização automática. Muitos bancos permitem isto. Na prática, continua a pagar o que já estava habituado a pagar, mas o prazo do empréstimo encurta e o total de juros que vai pagar até ao fim cai de forma notável.
Renegociar o spread: a conversa que muita gente tem medo de ter
O spread é a margem do banco, e é negociável — sobretudo se contratou o crédito há vários anos, quando os spreads em Portugal andavam facilmente nos 1,5% ou 2%. No âmbito da concorrência atual, os bancos baixaram os spreads de novos créditos para valores frequentemente abaixo de 1%, em alguns casos perto de 0,6% para clientes com bom perfil. Se o seu spread é de 1,8%, está a pagar a mais.
Tem duas vias. A primeira é renegociar com o seu próprio banco — marcar reunião, apresentar uma proposta da concorrência, e pedir para baixar o spread. Funciona melhor do que se pensa, porque para o banco perder um cliente que paga certo é mau negócio. A segunda via é a transferência do crédito para outro banco, a chamada portabilidade. Desde a legislação que entrou em vigor para facilitar estas transferências, o processo está mais simples e o banco de destino costuma assumir os custos de avaliação e registo para o atrair.
Cuidado, porém, com um detalhe que estraga muitas transferências: a venda cruzada. O spread baixo que o novo banco anuncia costuma estar condicionado a domiciliar o ordenado, contratar o seguro de vida do próprio banco, ter um cartão de crédito ativo e às vezes mais. Some o custo desses produtos antes de assinar. Um spread de 0,7% que obriga a um seguro de vida 300 € mais caro por ano do que o que tem agora pode não compensar o de 1% que já tem. Faça a conta com todos os produtos incluídos, não só com a taxa que aparece em letras grandes.
Taxa fixa, variável ou mista: o que escolher em meados de 2026
Com a Euribor a recuar, voltou a tentação de fixar a taxa para "ficar descansado". A pergunta certa não é se a taxa fixa dá tranquilidade — dá sempre —, mas a que preço essa tranquilidade vem.
Em junho de 2026, as taxas fixas oferecidas pela banca para 30 anos andam tipicamente acima da prestação que pagaria hoje em variável, porque o banco cobra um prémio por assumir o risco. Fixar agora significa, na maioria dos casos, pagar mais nos próximos meses em troca de previsibilidade nos próximos anos. Para quem tem o orçamento muito apertado e perderia o sono se a Euribor voltasse aos 4%, esse prémio pode valer a pena. Para quem tem alguma folga e capacidade de amortizar, raramente compensa.
A taxa mista é o meio-termo que a banca portuguesa tem empurrado com força: taxa fixa nos primeiros anos (por exemplo, 5 ou 10), variável depois. Tem lógica para quem quer estabilidade no início do crédito, que é quando a prestação pesa mais no orçamento. Mas leia a letra pequena: o que interessa não é só a taxa fixa dos primeiros anos, é o spread que fica a aplicar-se quando o período fixo terminar. Um banco pode oferecer uma fixa atraente nos primeiros 5 anos e depois deixá-lo agarrado a um spread de 1,5% para os 25 anos seguintes.
A minha recomendação para a maioria das famílias com crédito já em curso e prestação confortável: fique em variável, renegoceie o spread para baixo, e use a folga para amortizar. Para quem está a comprar casa agora e tem o orçamento no limite, uma mista com período fixo curto e spread baixo na fase variável é uma escolha defensável. Fixar 30 anos ao preço atual, evite — está a pagar caro por um seguro contra um cenário que pode não acontecer.
O seguro de vida do crédito: onde se perde dinheiro sem dar por isso
Quase ninguém revê o seguro de vida associado ao crédito habitação depois de o assinar, e é aí que se escoa dinheiro ano após ano. Este seguro é obrigatório para a generalidade dos contratos, mas não é obrigatório que seja o do banco. Pode contratar o seguro de vida numa seguradora à sua escolha, desde que cumpra as coberturas mínimas exigidas pelo banco, e comunicar a substituição.
A diferença de prémio entre o seguro do balcão e um contratado de forma independente pode ser de várias centenas de euros por ano, sobretudo à medida que o capital em dívida desce e o risco do segurador também. Pedir uma simulação a duas ou três seguradoras leva uma tarde e pode poupar mais do que muitas das poupanças que tentamos fazer no supermercado durante meses.
E os impostos? O que o crédito habitação ainda dá em sede de IRS
Aqui há uma deceção a desfazer. Quem contraiu o crédito habitação a partir de 2012 não tem dedução de juros no IRS — o benefício foi eliminado para os contratos novos. Só mantêm a dedução os contratos celebrados até ao final de 2011, e mesmo esses com limites que dependem do escalão de rendimento e que se mantêm modestos.
Se o seu crédito é anterior a 2012, confirme na declaração de IRS que os juros pagos no ano estão a ser considerados — a informação chega normalmente pré-preenchida através do banco, mas vale a pena verificar antes de submeter. Se o crédito é mais recente, não conte com este apoio: o caminho para poupar está na renegociação do spread e na amortização, não na declaração de impostos.
Há ainda quem confunda o crédito habitação com a isenção de IMI ou com o IMT na compra. São impostos diferentes, ligados à casa e não ao empréstimo, e merecem uma conversa à parte. Para o crédito em si, em 2026, a alavanca fiscal é quase nula para a maioria — o dinheiro ganha-se na gestão do empréstimo, não no Estado.
Um plano simples para os próximos seis meses
Comece por descobrir três números do seu contrato: o spread que está a pagar, a data da próxima revisão da prestação, e o capital que ainda deve. Estão todos no extrato do crédito ou na área de cliente do banco. Sem estes três números, qualquer decisão é um palpite.
Com eles na mão, peça uma proposta de transferência a dois bancos concorrentes — mesmo que não tencione mudar, serve para ter argumentos. Marque reunião com o seu banco e peça a redução do spread, apresentando o que a concorrência oferece. Em paralelo, faça a simulação de um seguro de vida independente. E, se a prestação lhe desceu, decida desde já que parte da diferença vai para amortizar capital, antes que se dilua nas despesas do mês.
A Euribor mais baixa é uma janela, não um presente permanente. Quem a aproveitar para abater dívida e cortar o spread sai desta fase com um empréstimo mais leve para os anos em que a taxa voltar a subir. Quem se limitar a gastar a diferença vai dar por si, no próximo ciclo de subida, a pagar a mesma prestação alta de antes — só que com menos margem para reagir.